Locataire ou propriétaire : qui assure quoi ?

La répartition, en un tableau

Qui	Ce qu'il doit assurer	Caractère
Locataire	Les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Son mobilier et sa responsabilité civile	Obligatoire
Propriétaire occupant	Le bâti et le contenu, sa responsabilité civile	Obligatoire en copropriété
Propriétaire bailleur	Sa responsabilité, le bâti, les périodes sans locataire	Obligatoire en copropriété
Syndicat de copropriété	Les parties communes et la responsabilité de la copropriété	Obligatoire

Ce que couvre — et ne couvre pas — l'assurance du locataire

Le locataire est présumé responsable des dommages survenus dans le logement pendant la location : c'est ce que couvrent les risques locatifs. Son contrat protège aussi son mobilier et engage sa responsabilité civile.

Le contrat du propriétaire bailleur

L'assurance propriétaire non occupant complète celle du locataire. Elle devient obligatoire pour un lot en copropriété, au titre de la responsabilité civile du copropriétaire.

Le sujet est développé dans le duel PNO ou assurance habitation classique.

En copropriété : un troisième contrat

Le syndicat des copropriétaires assure les parties communes et sa propre responsabilité. Ce contrat ne couvre pas l'intérieur des lots privatifs, ce qui explique qu'un dégât des eaux venu des communes mobilise plusieurs assureurs à la fois.

Les situations particulières

Colocation : un contrat unique au nom de tous les colocataires, ou un contrat par colocataire selon le bail.
Location meublée : le mobilier appartient au propriétaire et doit figurer dans son contrat.
Location saisonnière : elle exige souvent une garantie spécifique, la clause de renonciation à recours devant être vérifiée.
Logement de fonction : les obligations dépendent de la convention d'occupation.
Hébergement chez un proche : la responsabilité civile de l'hébergeant couvre rarement les biens de la personne hébergée.

Ce qu’il faut retenir

Chaque contrat couvre une part du risque, et aucun ne couvre tout. Les zones grises — vacance locative, défaut d'entretien, parties communes — sont précisément celles où l'on découvre, après le sinistre, que personne n'était tenu. Les identifier à la signature du bail prend une demi-heure.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il exiger une attestation chaque année ?

Oui. Le locataire doit remettre une attestation d'assurance à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, celui-ci peut souscrire une assurance pour son compte et en répercuter le coût sur le loyer, dans les conditions prévues par la loi.

Un logement vide doit-il rester assuré ?

Rien ne l'impose légalement pour une maison individuelle, mais l'absence de couverture laisse le propriétaire seul face à un incendie ou à un dégât des eaux. En copropriété, l'obligation d'assurance responsabilité civile subsiste, logement occupé ou non.

Sources

Service-Public.fr — Le portail officiel de l’administration française

Legifrance — Le texte officiel du Code des assurances

Assurance Banque Épargne Info Service — Le service public d’information de l’ACPR et de l’AMF

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